DIVISION MANOIR EN RÉSIDENCE PARTAGÉE – PORTAGE IMMOBILIER SUR 6 MOIS – RENDEMENT 12%

DIVISION MANOIR EN RÉSIDENCE PARTAGÉE – PORTAGE IMMOBILIER SUR 6 MOIS – RENDEMENT 12%

  • Référence dossier : AN-LCO-22-01
  • Type de bien : Propriété
  • Surface habitable : 589 m²
  • Surface terrain : 2 049 m²
  • Date de construction : 1 927
  • Valeur estimée : 400 000 €
  • Montant à investir : 323 000 €
  • Rendement : 12 %

Rendement 12% avec beaucoup moins de risques qu’une vente à réméré

Dans le contexte social actuel,les ventes à réméré habituellement prisées des investisseurs, notamment et principalement les ventes portant sur des résidences principales occupées par les vendeurs particuliers, sont devenues, malgré le fort rendement apparent, des opérations à haut risque. En effet, la capacité d’emprunt qui conditionne, pour les vendeurs, le rachat de leur bien à terme, est devenue totalement aléatoire face aux incertitudes pesant sur l’emploi et à la position très frileuse des banques. Ajoutons que la jurisprudence, en cas de non-rachat du bien et possiblement du refus de quitter les lieux par les occupants, n’est pas très favorable aux investisseurs.

Nous proposons, en alternative, des dossiers portant sur des biens non occupés achetés par des professionnels de l’immobilier et de la construction, promoteurs ou marchands de biens. C’est une solution simple et bien sécurisée : l’acquisition par le biais d’une SCCV (Société Civile de Construction Vente) avec hypothèque nominative de premier rang à votre profit.

Le promoteur et la SCCV

Précisons d’abord que toute l’opération est encadrée par un Cabinet Juridique spécialisé et un Notaire qui, au moment de la vente, sécurisera vos fonds par une prise d’hypothèque à votre profit exclusif.

Le promoteur est un professionnel aguerri qui a déjà beaucoup investi dans l’opération avant que vous n’interveniez. Il a « dégoté » et négocié une propriété intéressante, financé les études de géomètre et le projet architectural, déposé et obtenu le ou les permis nécessaires, et respecté le délai légal des recours éventuels. C’est à ce moment là qu’il lève les fonds nécessaires à l’acquisition du bien et que vous intervenez.

Une SCCV (Société Civile de Construction Vente) au capital de 10.000 € est créée spécifiquement pour la durée de l’opération. Elle sera dissoute lorsque l’opération sera terminée. Au moment de l’acquisition du bien, la valeur vénale de celui-ci est déjà supérieure au prix d’achat puisqu’il est valorisé par le permis d’aménager, le permis de construire ou la déclaration préalable selon les cas.

La SCCV et vous

12% de rendement. Garantie hypothécaire de premier rang par acte notarié. Durée maxi 12 mois. Calcul basé sur un investissement de 323 000 € pour un bien d’une valeur de 400 000 €

# Vous investissez 1 € pour une part de de la SCCV. Ceci vous donne le statut d’associé et vous avez accès aux comptes, ce qui vous permettra de suivre votre investissement sans surprise.

# Vous déposez chez le notaire le solde de 322 999 €. Cette somme ne sera effectivement débloquée qu’au moment de la vente et elle sera simultanément assortie d’une hypothèque de premier rang à votre profit. Elle apparaîtra alors à votre compte courant dans la SCCV. C’est donc un prêt que vous faites à la société.

# Vous recevez du cabinet juridique votre dossier d’associé détaillant toutes les modalités de votre investissement. Le notaire vous adresse l’attestation de l’hypothèque de premier rang dont vous bénéficiez. Cette hypothèque constitue votre sécurité réelle.

# Pourquoi 12 mois :

1) Ce dossier bénéficie dès maintenant d’une offre d’achat émanant d’une SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) pour l’ensemble de la résidence, dès le démarrage des travaux dans le cadre d’un contrat de VIR (Vente d’Immeuble à Rénover). Ce que le Promoteur attend de vous, Investisseur, c’est de permettre à la SCCV de financer l’acquisition du bien et son portage jusqu’à la vente à la SCPI finale. Ce processus prendra environ 6 mois.

2) La SCCV détache de la parcelle initiale 2 lots de terrain constructibles qui seront revendus séparément. La demande est très forte en terrains à bâtir sur le secteur et les ventes devraient intervenir rapidement, peut-être même avant les six mois précédemment évoqués. Il faudra cependant attendre l’obtention des permis de construire et le délai légal des recours pour pouvoir finaliser les ventes de ces deux terrains. C’est ce qui explique le délai maximal de 12 mois en sachant que l’investisseur pourra être remboursé intégralement avant la vente de la seconde parcelle.

3) Les 2/3 environ de votre capital vous seront remboursés dans un délai de trois mois et le solde à la vente des terrains.

# Dans tous les cas, la SCCV s’engage contractuellement à rémunérer la totalité de vos capitaux à hauteur de 12% quelle que soit la durée de l’opération qui n’excédera pas 12 mois.

Quel est le risque ?

# On sait que tout investissement comporte des risques mais il est possible de les réduire à l’extrême.

# Votre statut d’associé engage votre responsabilité dans le cas où la société aurait des problèmes, mais seulement au prorata de votre participation, soit ici à 1/10 000ème du capital, ce qui représente un risque infime. C’est le promoteur détenant 99,9 % du capital qui endosse la quasi-totalité du risque.

# La garantie hypothécaire de premier rang dont vous disposez nominativement sur le bien est distincte du fonctionnement de la société et, si votre capital ne vous revenait pas au terme des 12 mois, vous deviendriez automatiquement propriétaire de ce lot et pourriez le revendre à votre seul profit.

# Si l’on fait la balance intérêt/risque, elle apparaît ici clairement bénéficiaire.

Le bien vendu

Immeuble à Pamiers (09100)
Petit manoir d’environ 600 m², sur un terrain constructible de 2049 m²

# Ancienne résidence principale du directeur de l’usine Creusot Loire.

# Située entre la gare et la place de la république, secteur très demandé.

# Rénovation de l’immeuble, division en 7 logements et 7 parkings.

#Détachement de deux parcelles constructibles d’environ 700 m2 chacune.

État d’avancement du dossier

# Déclaration préalable obtenue et purgée de tous recours.

# Vente de l’immeuble à la SCPI en mars 2022.

# Vente des 2 terrains constructibles en septembre 2022.

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