Investir en SAS Financière

SAS URBA-CONSEIL-PRO et SAS Financière UCP

URBA-CONSEIL-PRO est spécialisée dans les opérations d’aménagement, acquisition de terrains pour les diviser et créer de petits lotissements. Lorsqu’un bâti existant se trouve sur les terrains achetés, URBA-CONSEIL-PRO intervient en marchand de biens pour revendre séparément le bâti, en un ou plusieurs lots, en conservant le reste du terrain. Les seuls travaux pris en charge sont ceux de viabilisation (égout, eau, électricité, réseaux, terrassements si besoin) et de voirie pour les lotissements créés. Il s’agit donc de petites opérations immobilières avec sortie à court terme.

La FINANCIÈRE UCP est adossée à la SAS URBA-CONSEIL-PRO pour financer les acquisitions de cette dernière. Son rôle est de regrouper des investisseurs associés pour lever les capitaux suffisants à chaque opération. En contrepartie de son financement, la FINANCIÈRE UCP bénéficie systématiquement d’une hypothèque de premier rang sur chaque bien acquis par la SAS.

Participation en SAS Financière

Le principe de montage est exactement le même que pour une SAS immobilière, à la différence que la société financière n’acquiert aucun bien.

Chaque investisseur-associé reçoit une part sociale et verse ensuite ses fonds en compte-courant. Lors de la vente d’un lot, il peut ainsi choisir soit de récupérer ses fonds, soit de maintenir son investissement pour qu’il soit affecté à une autre opération. Si l’investisseur maintient ses fonds dans la société entre deux opérations, les intérêts lui sont alors versés sans interruption. Si la période de latence entre deux opérations est trop longue, la société pourra choisir de rembourser l’investisseur.

Le promoteur et la FINANCIÈRE UCP

Précisons d’abord que la mise au point de ces opérations a été élaborée par un cabinet juridique spécialisé et qu’au moment de la vente, le notaire sécurisera les fonds investis par une hypothèque de premier rang au profit des investisseurs. Le promoteur est un professionnel aguerri qui a déjà beaucoup investi dans l’opération avant que vous n’interveniez. Il a « dégoté » et négocié un terrain intéressant, financé les études de géomètre et le projet architectural, déposé et obtenu un permis d’aménager et attendu le délai légal pour que ce permis soit purgé de tous recours. C’est à ce moment-là qu’il lève les fonds nécessaires à l’acquisition du bien et que vous intervenez dans la FINANCIÈRE UCP. Le capital de 10.000 € est détenu en grande majorité par le promoteur. Chaque associé-investisseur détient une part de 1€. De la sorte, le risque est porté en quasi-totalité par le promoteur tandis que les investisseurs bénéficient de la garantie hypothécaire. Au moment de l’acquisition du terrain, la valeur vénale de celui-ci est déjà supérieure au prix d’achat puisqu’il est valorisé par le permis d’aménager. Ce permis détermine un certain nombre de lots et les fonds seront, au choix de chaque investisseur, remboursés au fur et à mesure de la vente des lots ou réinvestis dans l’opération suivante.

La FINANCIÈRE UCP et vous

À partir du 4^ème mois suivant votre investissement, vous recevrez, par exemple, 500 € de RENTE MENSUELLE (1 % par mois = 12 % l’an) pour 50 000 € investis. Vous pouvez également choisir de ne toucher vos intérêts qu’en fin d’investissement ou de les réinvestir dans une nouvelle opération.

La durée minimale annoncée pour l’investissement est de 12 mois, mais il pourra arriver qu’une opération soit bouclée en moins de 12 mois. Vous aurez alors le choix de récupérer vos fonds et les intérêts, ou de maintenir votre investissement plus longtemps. Tant que vous maintenez votre investissement, vous percevez les intérêts. En cas de « temps mort » trop important entre deux opérations (plus de 3 mois), le promoteur pourra décider de procéder au remboursement.

Quel est le risque ?

On sait que tout investissement comporte des risques mais il est possible de le réduire à l’extrême.

Votre statut d’associé engage votre responsabilité dans le cas où la société aurait des problèmes, mais seulement au prorata de votre participation au capital, soit ici à 1/10 000ème du capital, ce qui représente un risque infime. C’est le promoteur détenant 99,9 % du capital qui endosse la quasi-totalité du risque.

La garantie hypothécaire de premier rang adossée à votre investissement est distincte du fonctionnement de la société et, si votre capital ne vous revenait pas au terme de la durée prévue, la revente du bien se ferait directement pour rembourser le capital investi.

Si l’on fait la balance intérêt/risque, elle apparaît ici clairement bénéficiaire.