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Acheter à réméré

Remere-et-investir.fr spécialiste des ventes à réméré ou pacte de rachat, est le site de référence des investisseurs en réméré. Il s’agit de ventes immobilières assorties d’un pacte de rachat à court terme ou réméré.

Les vendeurs peuvent ainsi solder toutes leurs dettes puis racheter ensuite le bien dans un délai maximum de cinq ans. L’investisseur est propriétaire du bien temporairement ce qui lui garantit son capital.
Pendant toute la durée du réméré, le vendeur reste occupant des lieux et verse à l’investisseur une indemnité d’occupation qui constitue un revenu foncier. C’est l’un des placements les plus sécurisés et rentables du marché associé à une démarche solidaire.

Qui sont les vendeurs à réméré ?

Nous ne parlons pas de vendeurs surendettés, mais plus exactement « mal endettés ». Ce qui signifie une trop lourde charge en prêts à la consommation ou crédits revolving alors que les crédits long terme, un solde de prêt hypothécaire portant en général sur la résidence principale, ne représentent pas une très grosse charge. Il va donc s’agir, dans la majorité des cas, de couples installés, ayant connu un problème à l’origine d’un retard dans les remboursements des prêts en cours. Avec le jeu des intérêts composés et des pénalités ou frais, ils se retrouvent très vite avec une mensualité qui dépasse largement leur capacité de remboursement. Ils sont alors fichés en Banque de France pour défaut de paiement et ne peuvent plus prétendre à une restructuration de leur dette. La vente à réméré devient alors l’unique solution pour éviter d’aboutir à une saisie de leur bien. Elle leur permet de solder d’un coup la totalité de leurs dettes et de refondre ensuite ce montant en un prêt long terme unique en rachetant leur bien.

Retrouvez plus d’informations sur les ventes à réméré.

Le réméré c’est quoi ?

Tel que défini par le Code Civil, le réméré ou vente avec pacte de rachat, consiste, dans le cas qui nous occupe, en une vente d’un bien immobilier, avec, au profit du vendeur, une clause de rachat dans un délai pouvant aller jusqu’à cinq ans maximum. Il s’agit donc d’une vente classique devant notaire, mais assortie de cette clause de réméré.

Il sera précisé que le vendeur dispose d’un délai imparti ne pouvant pas dépasser 5 ans, pour racheter son bien au prix qu’il aura coûté à l’acheteur investisseur, majoré des frais du rachat. Si le vendeur ne rachète pas son bien dans le délai imparti, l’investisseur en est définitivement propriétaire. Tous ces éléments sont contractuels et figurent dans l’acte notarié.

Comme vous achetez un bien occupé, vous allez le payer entre 70% et 80% de sa valeur marché, tous frais et droits inclus. Le vendeur restant lui occupant des lieux, en vous versant, soit un loyer assorti d’un bail de location, soit une indemnité d’occupation, qui est l’équivalent d’un loyer, mais non assorti d’un bail, sur la durée contractuelle du réméré. Au jour de la vente, le notaire soldera directement la totalité des dettes du vendeur sur le prix principal afin que, dès les inscriptions levées, un prêt de rachat puisse être sollicité. La durée du réméré est choisie à l’avance et peut varier jusqu’à cinq ans. Pendant cette période le vendeur peut racheter son bien à tout moment au prix d’achat. Il assume tous les frais, y compris la taxe foncière et les éventuelles charges et travaux d’entretiens, mais, dans le cas d’un loyer avec bail, la taxe foncière sera acquittée par vous et compensée par un montant de loyer supérieur.

Il n’est pas souhaitable, sauf cas particulier, de dépasser 18 à 36 mois. Le principe étant que, si un vendeur n’obtient pas son crédit de rachat dans ce délai, alors que la mensualité en serait moins élevée que le loyer qu’il paye, il risque de ne jamais pouvoir racheter.

Où va votre argent et pour combien de temps ?

Dans tous les cas, votre argent ne transite par aucune main extérieure. Il va directement chez le notaire qui vous le restituera en fin de réméré. Vous n’avez aucun autre frais en dehors de ce qui sera versé au notaire. La durée de votre investissement sera au maximum de 5 ans ou moins si une durée inférieure est précisée dans l’acte notarié. Elle pourra être écourtée puisque le vendeur peut exercer son droit de rachat à tout moment pendant ce délai. Libre à vous ensuite de réinvestir dans un nouveau réméré.

Que vous rapporte votre investissement réméré ?

Le revenu de votre investissement est constitué par les indemnités mensuelles, et est calculé sur la base de 8.5% par an du capital investi. Ce pourcentage, ramené à la valeur marché du bien acquis, correspond à un loyer normal. Par exemple, si vous achetez un bien d’une valeur marché de 120.000 € que vous allez payer 100.000 € tous frais et honoraires inclus, vous allez toucher par an 8.500 € d’indemnités d’occupation ou de loyers (revenus locatifs donc) et récupérer intégralement vos 100.000 €. Vous n’avez pas d’autres frais puisque c’est le vendeur qui garde à sa charge toutes les taxes et charges du bien que vous avez acquis.

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Et si le vendeur ne rachète pas ?

Si le vendeur ne peut pas racheter son bien, l’investisseur devient définitivement propriétaire du bien immobilier et peut le revendre ou le louer selon son choix. Il faut cependant préciser que cela ne se produit que très rarement et jamais de manière inattendue.

Nous suivons pour vous les dossiers des vendeurs durant toute la durée du réméré. Ceci implique que nous savons à quel moment vont être levées les inscriptions Banque de France qui empêchent le vendeur de souscrire un crédit pour son rachat. Nous suivons également avec lui ses relevés de comptes bancaires et ses bulletins de salaire ou éléments de revenus. Si un problème apparaît, lié aux revenus ou à la famille, c’est toujours avant la fin du réméré. Dans ce cas, si il est constaté que le risque de ne pas pouvoir racheter est trop grand, le vendeur pourra chercher un acquéreur de son bien à plein tarif, vous rembourser le réméré comme prévu et encaisser le différentiel du prix pour pouvoir repartir ailleurs.

On ne peut jamais dire qu’il n’existe absolument aucun risque, mais ici, même minime, le risque est de se retrouver définitivement propriétaire d’un bien acquis nettement en dessous de la valeur marché. Le capital n’est donc jamais exposé et peut tout-au-plus rester engagé plus longtemps que prévu. Compte-tenu de la forte rentabilité, ceci ne paraît pas déraisonnable. Si le bien n’est pas racheté et que le vendeur initial quitte les lieux, vous devez attendre la revente du bien pour récupérer votre capital. Pendant ce temps, votre capital ne vous rapporte plus.

Ethique et prudence impliquent un bon équilibre du dossier :

Si l’on comprend que l’intérêt du vendeur est aussi vital que celui de l’investisseur, il ne subsiste quasiment plus de risque pour personne. Le but est de réaliser un bon investissement tout en permettant à d’autres de sortir des difficultés. Il ne s’agit en aucun cas de faire une bonne affaire sur le dos de quelqu’un.

Attention aux rendements réméré excessifs !

La tentation est parfois forte de miser sur de plus fortes rentabilités, mais c’est là que réside le principal danger de ce type d’opérations. Certains opérateurs ou intermédiaires, proposent souvent des rendements très élevés allant jusqu’à 15% ou même davantage. De tels montants aboutissent en général à des dossiers trop lourds pour les vendeurs. Il peut en résulter des difficultés dans le déroulement des opérations pouvant conduire à une impossibilité de rachat. Il nous paraît important de souligner que l’éthique ne doit pas être absente de ce type de placement. Il ne faut jamais oublier qu’il s’agit au final de permettre à des gens en difficulté de revenir à une situation équilibrée. Si l’on comprend que l’intérêt du vendeur est aussi vital que celui de l’investisseur, il ne subsiste quasiment plus de risque pour personne. Le but est de réaliser un bon investissement tout en permettant à d’autres de sortir des difficultés. Il ne s’agit en aucun cas de faire une bonne affaire sur le dos de quelqu’un.

Cette conjugaison des intérêts de l’investisseur et du vendeur donne à cet investissement une dimension réellement SOLIDAIRE.

Evidemment, chacun peut voir les choses à sa manière, mais nous nous refusons de souscrire à ce que nous considérons comme des excès. Le réméré n’est pas une opération de crédit. La question est souvent posée et le Gouvernement a apporté une fois pour toutes la réponse que vous pouvez consulter.

L’investissement réméré et la défiscalisation

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L’acquisition de biens agricoles en réméré permet de bénéficier d’avantages fiscaux importants.
Dans le cadre des demandes qui nous sont faites, tant par les vendeurs que les investisseurs, nous avons été amenés à établir des partenariats avec les SAFER, Sociétés d’Aménagement Foncier et d’Établissement Rural, pour aboutir au maintien des exploitants sur leurs terres en faisant intervenir, de manière concertée, des investisseurs particuliers. Diverses SAFER et associations d’agriculteurs nous sollicitent aujourd’hui.

La difficulté d’accéder à ce type de placement

La Société d’aménagement foncier et d’établissement rural (SAFER) dispose d’un droit de préemption sur les terres agricoles. Cela signifie que lorsqu’une vente est finalisée devant le notaire, ce dernier en informe la SAFER qui dispose alors de deux mois pour, si elle le souhaite, faire annuler la vente au profit d’un agriculteur local. Il est dès lors extrêmement difficile de mettre la main sur des terres agricoles à moins d’être soi-même un exploitant agricole, ou d’avoir au minimum un projet de ferme auberge.

Notre rôle

Dans le cadre de nombreuses missions qui nous ont été confiées, nous avons été amenés à négocier des ventes à réméré de biens agricoles auprès des Tribunaux de Grande Instance concernés, des mandataires en charges des dossiers et, bien sûr, auprès des agriculteurs et des SAFER dont ils dépendent.

Aujourd’hui, nous sommes sollicités par diverses SAFER et associations d’agriculteurs, désireux de permettre à des investisseurs particuliers de financer, dans un cadre concerté, des biens agricoles.

Nous avons acquis une connaissance poussée de la problématique de ces dossiers et des moyens à mettre en œuvre pour leur apporter une solution. Nous vous proposons désormais d’accéder à ce type de placement, solidaire, mais néanmoins très rentable, et assorti de garanties très solides. Le problème de la revente des biens ne se pose par ailleurs jamais puisque cette éventualité est solutionnée dès le départ en accord avec la SAFER et l’exploitant. Il y a en permanence une très forte demande pour le rachat des terres, soit par des propriétaires agricoles établis, soit par des agriculteurs en recherche d’implantation.

Placement sûr et de qualité

Comme le placement forestier, le placement en terres agricoles représente l’achat d’un terrain, souvent sans bâtiments, permettant de cultiver. Un type de placement beaucoup plus fermé aux particuliers de par l’existence d’un droit de préemption bien ancré en France et qui limite de fait les transactions.

Le prix de la terre agricole dépend de la situation géographique, du type et de la qualité de la culture ainsi que la proximité d’une agglomération. Mais les cours sont en hausse régulière depuis de nombreuses années tandis que la demande s’accroît.

Les terres agricoles sont considérées comme des placements sûrs. Miser sur des terres agricoles est un placement qui profite d’un contexte de forte demande et d’une raréfaction des biens. Par ailleurs les prix des denrées poursuivent une tendance haussière qui pourrait à terme être accentuée par la croissance démographique mondiale. En Europe et aux États-Unis, les ventes de terres agricoles se faisant rares, certains fonds d’investissement s’orientent désormais vers d’autres contrées comme l’Afrique ou l’Amérique Latine.

Le plus du réméré agricole est que, la demande étant très forte, si le bien ne peut pas être racheté par le vendeur initial, la revente se fait d’office à d’autres propriétaires agricoles sur la base de prix supérieurs à l’achat, préétablis en accord avec la SAFER. La question ne se posera jamais de devoir expulser quelqu’un ou chercher un acquéreur.

Avantages fiscaux pour les investisseurs réméré

Pour l’investissement en direct : exonération totale d’ISF si le bail agricole a une durée minimale de 18 ans et que les terres sont louées à un membre de sa famille. Si les terres sont louées à un tiers, ce qui sera le cas le plus souvent, l’exonération d’ISF sera de 75% de la valeur des biens jusqu’à 101897€ et de 50% au-delà.

Pour l’investissement indirect (GFA ou GFV) : l’exonération sera la même que pour la location à un tiers : 75% de la valeur du bien jusqu’à 101897€ et 50% au-delà. Vous devez toutefois conserver vos parts au moins 2 ans pour bénéficier de l’exonération. Elle ne sera effective qu’à partir de la troisième année. De plus, pour bénéficier de l’exonération, vérifiez bien que le GFA ou GFV a bien signé un bail rural d’au moins 18 ans avec un exploitant. C’est également une condition pour la réduction d’ISF comme pour un investissement en direct.

Ainsi votre investissement se verra faiblement taxé au titre de l’ISF. Ce type d’investissement vous permet de baisser votre patrimoine taxable. Il est à noter que vous pouvez cumuler des parts de GFA ou GFV et des biens ruraux en direct. Les exonérations se cumulent.

Les investissements agricoles présentent également des avantages en termes de succession. Ils présentent un abattement sur les droit de mutation de 75% jusqu’à 101897€ et 50% au-delà. Vos héritiers s’engagent par contre à conserver les biens au moins 5 ans.

Les investissements agricoles vous permettent donc un double gain : une baisse de votre ISF et la possibilité de transmettre à vos héritiers à moindre frais du patrimoine terrien.

Ce que vous rapporte cet investissement en plus des avantages fiscaux

En premier lieu le montant du fermage, généralement compris entre 3% et 5%, est fixé chaque année par arrêté préfectoral.
En second lieu, dans le cadre de l’option de rachat (réméré) incluse dans l’acte authentique, une marge de sortie qui sera calculée en complément du fermage pour aboutir à la rentabilité finale pouvant aller jusqu’à 8% à 10% par an.

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